Что такое флиппинг, какие этапы в себя включает перепродажа недвижимости, возможная прибыль и риски

Приветствую вас, друзья!

Вы готовы рискнуть? Перепродажа недвижимости – это действительно рискованное дело. В случае неудачи можно не только лишиться прибыли, но и уйти в минус. Но если сделка пройдет удачно, то инвестирование окупится с лихвой.

Процесс, когда человек покупает не самое привлекательное жилье, делает в нем ремонт, а затем перепродает его, называется флиппингом. А те, кто им занимается, зовутся флипперами. Они впервые появились в Америке, но сейчас их немало и у нас на родине. Предлагаю поговорить о них подробнее.

Сегодня я расскажу вам, что такое флиппинг, как и сколько с его помощью можно заработать, какие критерии нужно учитывать при поиске недвижимости, в чем состоят возможные риски, плюсы и минусы деятельности.

Как я строю свой дом с нуля

Мой канал "В СВОЁМ ДОМЕ" про переезд на землю, путешествия, жизнь

Перейти на канал и подписаться

Понятие флиппинга

Под термином flipping скрывается способ заработка и один из видов инвестирования, связанный с недвижимостью. Говоря простыми словами, суть этой деятельности заключается в перепродаже домов и квартир и получении прибыли благодаря сделкам.

Вроде простая схема: флипперы покупают “убитое”, но перспективное жилье, делают ремонт и приводят его в надлежащий вид, а дальше выгодно продают. Но чтобы инвестирование было удачным, необходимо выбрать подходящую недвижимость. Поэтому сначала нужно ходить на просмотры, тщательно выбирать и анализировать потенциал жилья.

Флипперы же такого не допускают, они покупают только “чистую” недвижимость, у которой нет серьезных недостатков, разве что внешний вид. Их цель – купить недооцененное жилье. А после покупки начинается гонка со временем.

Один из главных принципов такой деятельности – это короткие сроки. Весь процесс – от покупки недвижимости и до ее последующей продажи – должен пройти как можно быстрее. Успешным считается флиппинг, который занимает от 3 до 5 месяцев. Так в год можно купить и продать до 4 квартир или домов.

Однако уложиться в такие сжатые сроки очень нелегко. Большую часть времени занимает не поиск жилья или покупателя, а ремонт. Если вы уже делали его у себя в доме, то должны понимать, как тяжело найти бригаду рабочих, которые отличаются скоростью и дешевизной.

Некоторые новички считают, что могут сделать ремонт сами, однако в этом случае процесс может серьезно затянуться. А как мы помним, сроки играют решающую роль.

Также с целью быстрой продажи специалисты выставляют готовое жилье по стоимости, которая ниже рыночной на процентов десять. Конечно, они должны получить свою прибыль, однако сильно задирать цену нет смысла.

Отечественные флипперы в основном работают с квартирами, тогда как на родине флиппинга – Америке – чаще покупают и продают частные дома.

Флиппинг – это нелегкий заработок, и дело не только в том, что российский рынок недвижимости нестабилен. Хотя это тоже важный момент, который нужно учитывать. Без навыка оценки потенциала жилья и без способности ориентироваться на рынке недвижимости стать профессиональным флиппером не получится.

Кроме этого, флипперы должны уметь оценивать свои риски. Они тратят значительную сумму не только на покупку недвижимости, но еще и на ремонт, приобретение мебели и техники, рекламу квартиры, услуги юриста, налоги и т. д. Все эти деньги можно потерять, поэтому всегда нужно иметь запасной план.

Например, если квартиру не получится продать, то ее можно сдавать. Но такой исход нежелателен, так как окупится жилье не скоро. Да и товарный вид оно потеряет, что затруднит продажу.

Флипперы совмещают навыки риелтора, инвестора и аналитика. Профессионалы имеют знания в области экономики, ремонтных работ, маркетинга и психологии. Также не помешают умения в сфере дизайна интерьеров, чтобы качественно и привлекательно обставить помещения.

Этапы деятельности

Флипперы сильно рискуют. Чтобы снизить уровень опасности, они основательно изучают рынок недвижимости перед сделкой. Теоретическая подготовка важна, ведь без нее можно сделать опрометчивый выбор и неверно вложить средства.

В связи с этим необходимо понимать, когда начнется рост и спад спроса, в чем состоят особенности того или иного района города, какой тип жилья наиболее востребован и т. п.

После подготовительного этапа специалисты обычно действуют по следующему примерному плану. Они проводят:

1. Изучение объявлений о продаже, поиск недооцененной недвижимости по привлекательной стоимости. О критериях выбора квартиры и дома поговорим чуть позже.
2. Оценивание всех рисков и затрат перед связью с риелтором или хозяином жилья. Выявление возможной выгоды и прибыли.
3. Переговоры с продавцом недвижимости, проверку документов и заключение договора. Можно заняться самостоятельно или делегировать эти задачи специалисту. Но в любом случае при заключении сделки должен присутствовать юрист. Он помогает с документами, оформляет покупку и регистрирует сделку.
4. Составление сметы на ремонт, расчет затрат на мебель, технику и различные мелочи. Нужно учесть все детали и нюансы, начиная от стройматериалов и бригады рабочих, заканчивая необходимой для жизни техникой и предметами для создания уюта.
5. Выбор ремонтников, стоимость услуг которых укладывается в рамки выделенного бюджета. У них должны быть хорошие отзывы. Идеально, если бригаду посоветуют знакомые.
6. Подбор стройматериалов. Они должны недорого стоить и быть качественными. Хорошо, если получится найти постоянных поставщиков.
7. Контроль ремонтных работ. Нужно укладываться в сроки. Если ремонт задерживается, надо выяснить причину задержки и устранить ее.
8. Подготовку жилья к продаже. После ремонта необходимо нанять клининговую службу или убраться самому, а дальше нужно сделать снимки помещений, желательно с помощью профессионального фотографа.
9. Размещение объявления и поиск покупателя. Необходимо расписать все достоинства жилья, показав его в лучшем свете. К описанию надо приложить лучшие кадры, показывающие достоинства квартиры.
10. Продажу недвижимости. Действия во многом схожи с алгоритмом из пункта номер 3. Только теперь уже флиппер выступает в качестве продавца.

Может показаться, что этапы работы флиппера достаточно легки и понятны. На деле же все гораздо сложнее. И нужно подойти с умом к каждому из них, не стоит надеяться на удачу.

Критерии выбора недвижимости для покупки

Большинство людей, ищущих недвижимость, предпочитают покупать уже готовое к жизни жилье, чтобы можно было сразу в него переехать. Мало кто любит дополнительно вкладываться в ремонт и приобретение мебели.

В связи с этим захламленные, старые и пустые квартиры становятся невостребованными и продаются по низкой цене. Флипперы покупают такую недооцененную недвижимость, чтобы улучшить ее и продать на 20 и более процентов дороже суммы, которую они уже потратили. Если после оценки перспектив окажется, что получить хорошую прибыль не получится, то специалисты вкладываться не станут.

В России чаще всего в флиппинге участвуют именно квартиры, а не дома. Они быстрее продаются, да и стоят дешевле. К тому же отремонтировать дом так быстро, как и квартиру, не получится. Поэтому мы будем в этом пункте рассматривать в первую очередь нюансы по поиску именно квартир.

Однако найти подходящую не так просто, как кажется. Она должна соответствовать ряду критериев, плюс другие флипперы, риелторы и скупщики всегда наготове. Поэтому “урвать” кусочек не всегда получается. Опытные специалисты советуют постоянно мониторить ситуацию и иметь в наличии достаточную сумму для быстрой покупки жилья. Иначе завтра его заберет кто-то другой.

Искать квартиру или дом можно в онлайн-каталогах и базах залоговой недвижимости, на аукционах банкротного жилья, досках объявлений. При поиске надо учитывать многие моменты. Рассмотрим их.

• Цена недвижимости

Она обязательно должна быть ниже рыночной стоимости, иначе смысла в покупке не будет. Но если цена слишком низкая, то это повод насторожиться и быть внимательным при проверке помещения и документов.

• Местоположение

Квартира, которая находится по соседству с заводами, явно будет проигрывать жилью в спальном районе. Локация должна быть удобной. Не стоит забывать и про криминальную обстановку в районе.

• Инфраструктура

Чем больше вокруг различных образовательных и медицинских учреждений, торговых и бизнес-центров, спортивных комплексов, парков, достопримечательностей, банков и прочего, тем лучше.

Если в шаговой доступности будет все необходимое для жизни, то квартира станет значительно привлекательнее.

• Транспортная доступность

Желательно, чтобы в шаговой доступности от дома были станции метро и автобусные остановки. У будущего владельца жилья должна быть возможность уехать в любой другой район города.

• Площадь, количество комнат и этаж

Флипперы предпочитают покупать однокомнатные квартиры и студии. Это выгоднее, так как небольшая площадь квартиры снижает затраты на ремонт. К тому же такая недвижимость продается быстрее. Чем больше комнат, тем дольше придется искать покупателя.

Этаж должен быть не первым и не последним. Они и продаются дольше, и цена за них ниже.

• Вид из окна

Надо учитывать не только эстетику, но и шум. Конечно, идеально, если окна выходят во двор, на зелень или реку, но квартира может быть расположена и лицом к дороге. Только в этом случае дому нельзя находиться ближе, чем в 30 метров от нее, между окнами и оживленной дорогой обязательно должны расти деревья. Еще востребованными являются квартиры на верхних этажах с панорамным видом.

• Документы

Надо тщательно изучить документы вместе с юристом.

Что необходимо учитывать:

• Паспорт продавца. Он должен быть подлинным и действующим, без повреждений.
• Выписку из домовой книги. Чтобы проверить количество людей, которые прописаны в квартире и имеют право ею пользоваться.
• Справки, подтверждающие дееспособность продавца. Это выписки из психоневрологического и наркологического диспансера, чтобы не было оснований аннулировать сделку.
• Выписку ЕГРН. Из нее можно узнать историю переходов права собственности.
• Справку о задолженности по коммунальным платежам. Важно, чтобы бывший владелец не оставил вам крупные долги.

Если что-то не в порядке, это дает повод насторожиться или даже отказаться от сделки.

Также не стоит связываться с недвижимостью, которая была унаследована менее 3 лет назад. В этом случае могут появиться другие наследники. Плюс квартира не должна продаваться по доверенности.

• Общее состояние дома и подъезда

Если в квартире можно быстро сделать ремонт, то вот устранить недостатки в подъезде уже намного сложнее. Флипперы не станут покупать жилье в доме, у которого трещины на фасаде, старый небезопасный лифт, сломанный мусоропровод, ужасный запах в подъезде, разбитые ступеньки и т. д.

Если недвижимость не подходит сразу по трем и более критериям, то от нее лучше отказаться.

Ремонт и его нюансы

Помимо самой покупки недвижимости, расходы на ремонт – это самая большая трата денег у флипперов. Специалисты выделяют на эти цели строго ограниченный бюджет и стараются не выходить за его пределы, иначе не получится заработать желаемую сумму.

Но и сильно экономить тоже нельзя, ведь жилье должно выглядеть достойно и привлекательно для покупателя. Флипперы-профессионалы никого не обманывают, они добросовестно проводят ремонт, заменяя все старое, поврежденное и недействующее.

Например, если покупка квартиры обошлась в 4 миллиона, а продать ее после апгрейда получится за 9–10 миллионов, то стоимость ремонта не должна превышать 3 миллионов.

Многие флипперы имеют полезные знакомства, позволяющие покупать стройматериалы по оптовой цене. Они обычно сотрудничают с одними и теми же ремонтными бригадами, которые делают постоянным клиентам скидки.

Ремонт должен быть современным, но простым. Никаких аляповатых обоев, обилия красок или дисгармонии в стиле. Поэтому не помешает привлечь к работе дизайнера интерьеров.

Лучше всего, если в квартире будет как можно больше света и пространства. Для уюта стоит добавить светильники, декоративные подушки, шторы, картины, зеркала и прочее. Но не перебарщивайте! Главное – создать домашнюю атмосферу.

Ремонт и дизайн должны быть универсальными, чтобы жилье подошло и одинокому покупателю, и молодоженам, и семье с детьми. Плюс квартира должна быть полностью обставлена техникой и мебелью, чтобы покупатели могли сразу въехать и жить. Жилье “под ключ” продается намного быстрее.

Уплата налогов

Деятельность флипперов облагается налогом. Исключение составляют только квартиры, которые стоят дешевле 1 миллиона, что является редкостью. Также не надо платить, если недвижимость была в собственности более 5 лет. Столько времени флипперы ждать не могут, поэтому в подавляющем большинстве случаев они платят налоги.

Специалисты могут заниматься своей работой в качестве физического лица или ИП. От этого выбора зависит размер налога.

В первом случае флипперы платят налог в размере 13 % от разницы между продажей и покупкой недвижимости. Например, если специалист купил жилье за 5 миллионов, а продал за 8 миллионов, то он платит 13 % от 3 миллионов, т. е. 390 тысяч.

Физические лица могут без рисков совершать одну-две сделки купли-продажи в год. Если же они систематические и их больше двух каждый год, то флипперу придется зарегистрироваться в качестве ИП.

У ИП есть два варианта: платить налоги по УСН, т. е. упрощенной системе налогообложения, или УСН “Доходы минус расходы”. В зависимости от выбранной системы определяется и размер налога: от 6 до 15 процентов.

Сколько можно заработать

Если в результате флиппинга специалистам удается получить около 30–40 процентов прибыли от потраченной суммы, то сделка считается успешной. У профессионалов получается заработать еще больше.

В среднем флиппер получает от одного до четырех миллионов от каждой сделки. Но для этого надо максимально сократить время процесса купли-продажи.

Чтобы продать недвижимость быстрее, необходимо:

• создать уникальный дизайн интерьера и уютную домашнюю атмосферу;
• установить стоимость квартиры ниже рыночной на 2-3 процента;
• по максимуму обставить жилье, чтобы оно было готово к жизни покупателей;
• выложить объявление на всех возможных площадках;
• воспользоваться услугами профессионального фотографа, который сделает снимки помещений.

Новички при первоначальных расчетах часто не учитывают дополнительные затраты, помимо покупки квартиры, ремонта, приобретения мебели и техники. А ведь им еще придется потратиться на налоги, услуги юристов, дизайнеров, фотографов, риелторов-консультантов и других специалистов.

Конечно, некоторых трат можно избежать, если владеть знаниями в области дизайна и недвижимости, иметь знакомую и ответственную ремонтную бригаду, знать, где можно купить стройматериалы и мебель со скидкой.

Но не каждый флиппер располагает подобным багажом знаний, умений и возможностей. Поэтому необходимо еще “на берегу” оценить объем вложений, чтобы в результате не уйти в минус. Иногда стоит отказаться от сделки, если нет уверенности, что она завершится успешно.

Возможные риски

Флиппинг – очень рискованная деятельность, которая имеет множество подводных камней. Финансовый риск для флипперов является ключевым, ведь можно потерять все свои вложения. К примеру, состояние квартиры оказалось хуже, чем предполагалось изначально, из-за чего пришлось потратить больше денег.

Специалист может использовать для сделок собственные средства, взять кредит или найти инвесторов. Он должен составить грамотный и подробный финансовый план, чтобы не прогореть. Даже если все пойдет по худшему сценарию, флиппер должен постараться, чтобы выйти в ноль, а не в минус.

Рассмотрим, с какими видами рисков может столкнуться специалист.

• Юридические вопросы

Недвижимость может быть, например, в залоге или ипотеке, иметь проблемы с документами. А поскольку важна скорость, некоторые специалисты уделяют недостаточно внимания юридическим вопросам.

Чтобы не столкнуться с такими сюрпризами после оформления сделки, надо привлечь к процессу юриста. Он поможет своевременно выявить и оценить все недостатки жилья.

Важна каждая мелочь. К примеру, нужно выяснить, была ли перепланировка, и если да, то насколько она законна. Нередко этот момент не учитывается.

• Технические риски

Даже если флиппер максимально тщательно осматривает квартиру перед покупкой, проблемы все равно могут обнаружиться на этапе ремонта. Например, пол полностью прогнил, его придется менять. Или во время ремонта в старом доме начали рушиться стены. Все это может увеличить сумму затрат. Либо потенциальным покупателям не понравится дизайн, который был создан по вкусу флиппера.

Плюс начинающие специалисты могут забыть и не учесть какие-либо критерии при выборе недвижимости. К примеру, проигнорировать расположение дома или вид из окна.

• Человеческий фактор

Флипперы работают с большим количеством специалистов, начиная от ремонтников и заканчивая юристами. Каждый из них может ошибиться или не уложиться в сроки.

К примеру, юрист задержался с проверкой документов. А ремонтная бригада оказалась недобросовестной, испортила то, что было в хорошем состоянии, и некачественно сделала свою работу.

• Вредители

В стенах могут скрываться различные вредители: грызуны, клопы, тараканы и другие насекомые. Избавиться от них нелегко, особенно если соседи не идут навстречу и отказываются устроить комплексную дезинсекцию и дератизацию всего дома. К тому же на ликвидацию нежелательных жителей уйдут дополнительные средства и время.

• Долгий поиск покупателя

Повлиять на это могут различные факторы. Например, неграмотный или безответственный риелтор, который делает свою наценку и слишком сильно завышает цену. Или объявление о продаже составлено некачественно. Все это может затянуть процесс продажи.

В списке перечислены только наиболее очевидные риски. К ним можно прибавить различные форс-мажоры. Например, резкое подорожание стройматериалов.

Плюсы и минусы флиппинга

Деятельность сопровождается различными достоинствами и недостатками, о которых мы сейчас поговорим. Сначала разберем плюсы:

1. Высокая доходность. При благоприятном исходе можно заработать около 2–3 миллионов от одной сделки.
2. Появление новых полезных связей, которые позже можно использовать в личных целях. Например, покупать стройматериалы по оптовым ценам для ремонта уже в своем доме или квартире.
3. Быстрый результат. Обычно весь процесс занимает не более полугода, а в идеале длится около 3 месяцев.

А теперь перечислю минусы флиппинга:

1. Много рисков, которые нужно учитывать. Можно легко потерять все свои вложения.
2. Необходимо обладать знаниями из разных областей деятельности, чтобы стать профессионалом.
3. Частые стрессовые ситуации.

Советы для новичков

Начинающим флипперам может быть очень нелегко, ведь надо учитывать множество нюансов и оценивать риски.

Я хочу дать новичкам следующие рекомендации:

1. Необходимо заранее найти специалистов-помощников. Это и юристы, и ремонтная бригада, и эксперты в области рынка недвижимости, и многие другие спецы своего дела.
2. Все затраты и риски нужно рассчитать до покупки квартиры.
3. Флипперы должны разбираться во многих вопросах и сферах деятельности. Если нет желания изучать экономику, ситуацию на рынке недвижимости, юридические тонкости и прочее, то лучше еще раз подумать, а надо ли вообще заниматься флиппингом.
4. Детали очень важны, поэтому важно добавить уютных мелочей в интерьер квартиры. К примеру, на окнах обязательно должны висеть шторы, а перед просмотром квартиры необходимо провести уборку.
5. Фотографии не только должны быть качественными и привлекательными. Благодаря снимкам еще должно быть понятно, что и где расположено, что и откуда видно. Поэтому квартиру нужно заснять с разных ракурсов и при дневном свете. Фотографии должны быть подробными, но и перебарщивать тоже нельзя. Надо выбирать только самые лучшие кадры, а не все подряд.
6. Необходимо иметь начальный капитал. Ипотеку оформлять крайне рискованно, ведь в случае неудачи можно остаться с огромным долгом и старой нежилой квартирой. Если у вас совсем нет средств, которые покрывают хотя бы четверть стоимости недвижимости, то надо хорошо подумать, стоит ли так рисковать.
7. Не стоит гнаться за недвижимостью по очень низкой стоимости. Ведь чем ниже цена, тем больше проблем у жилья. Помните, что никто не станет отдавать практически даром квартиру просто так. Поэтому тщательно изучайте документы, помещения, район и прочие нюансы, прежде чем оформлять сделку.

Заключение

С флиппингом связано немало ложных утверждений. Многие считают, что зарабатывать на перепродаже легко и просто, что это не требует особых навыков и знаний. Но это не так!

Флипперы сильно рискуют, они могут потерять свои вложения. Чтобы это предотвратить, необходимо разбираться в рынке недвижимости, обладать навыками риелтора и аналитика, быть наблюдательным и стрессоустойчивым, иметь толику удачливости. И должны быть средства, достаточные для покупки квартиры и проведения в ней ремонта.

Возможно, вас заинтересуют и другие статьи на блоге iklife.ru, связанные с заработком, например:

• Идеи для бизнеса
• Как заработать на инвестициях
• Как заработать на перепродаже

Будем рады, если вы посетите и эти публикации.

Всего доброго и удачи!